Как изменятся правила покупки недвижимости в Республике для иностранцев
Власти Кипра планируют ужесточить условия покупки недвижимости для иностранцев. Изменения затронут приобретателей из третьих стран, не входящих в Евросоюз, в том числе и россиян. Парламент Республики сейчас рассматривает законопроект. Обсуждаются три предложения, сообщает издание Сyprus Property News. Два из них направлены на усиление правового контроля над сделками и борьбу с обходными путями, которые позволяют покупать активы в стране. Еще одна инициатива предполагает надзор за количеством объектов, которые находятся в собственности у нерезидентов, и запрет на приобретение определенных категорий земель.

Основная суть состоит в демонтаже привычной схемы покупки недвижимости через корпоративные структуры или договоры уступки, пояснил директор московского офиса компании Tax Global Consulting Эдуард Савуляк: «На Кипре есть ряд ограничений на покупку недвижимости для иностранцев. Они касаются непосредственно метража, ряда налоговых последствий, но самое главное — эти ограничения не действовали до текущего момента. Собственно, это и хотят изменить. Дело в том, что зачастую на Кипре недвижимость не продается как недвижимость, потому что тогда действительно придется собирать много справок, будут ограничения.

Схема выглядит так: продается кипрская компания, которая владеет участком, где стоит недвижимость, или компания, которая непосредственно продает недвижимость. То есть формально не меняется владелец, и вроде бы ограничения не к чему применять. Таким образом в том числе россияне покупают недвижимость, потом продают и обходят налоги, потому что фактически продается компания, и налоговой базы не возникает.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Грузии
Для россиян возможность получать на Кипре вид на жительство через покупку жилья до сих пор существует, и многие этим пользуются. Обходить подобные нововведения будет сложнее, поэтому люди, видимо, будут искать какие-то более простые регионы. Естественно будет меньше сделок по покупке, возможно, наоборот будет больше продаж. В этой связи и цены на недвижимость не будут так расти, с чем, собственно, киприоты и хотят бороться».

Пакет законопроектов предусматривает изменения в налогообложении сделок по недвижимости. Иностранцы потеряют скидку в 14%, пояснил менеджер по развитию в странах СНГ крупнейшей девелоперской компании Кипра Leptos Estates Панайотис Панайоту: «На Кипре к стоимости недвижимости всегда добавляется НДС. Однако раньше действовало правило: если человек покупал свое первое жилье площадью до 200 кв. м, он мог обратиться в налоговую службу и получить льготу — скидку 14%, благодаря чему фактическая ставка НДС снижалась до 5%. Сейчас налог будет считаться исходя из стоимости недвижимости: если стоимость сделки превышает €475 тыс., автоматически придется уплатить НДС 19%. Это изменение вступит в силу с июня 2026-го».

По данным за прошлый год, россияне возглавили список иностранных инвесторов на рынке недвижимости Кипра. В Лимасоле были закрыты почти 850 сделок, в Пафосе — более 300. При этом в статистике учитывались только купленные дома, но не квартиры. Для некоторых россиян приобретение недвижимости на Кипре — легкий путь к получению ВНЖ. Но сейчас эта опция доступна только обладателям еще каких-то паспортов, кроме российского. Средняя стоимость объекта стартует от $350 тыс., говорит эксперт по зарубежной недвижимости Татьяна Советова: «Недвижимость продолжают покупать региональные клиенты. Их стало, как ни странно, больше, чем было раньше, но чеки несколько сократились. Инвестиционные покупки проходят только через паспорта другого государства. Чаще всего у наших соотечественников паспорта стран СНГ.

Спрос на покупку зарубежной недвижимости снизился на 25%
Сейчас, несмотря на то, что поток россиян на Кипр сократился, некоторые покупают квартиры, например, для того чтобы отправить туда учиться детей. Это, как правило, не очень дорогое жилье. Покупают недвижимость и для того, чтобы релоцировать свою семью или самим. Апартаменты в хорошей локации стоят примерно от $50 тыс., можно найти дешевле. Если брать Северный Кипр, там цены уже начинают сравниваться с греческой частью, но до сих пор можно найти апартаменты в районе $100-120 тыс.».

Серьезная проблема для покупателей из России — это перевод средств. На острове появились услуги по проведению трансакций в криптовалюте, но большинство используют более традиционные способы. Однако и в них заложены существенные риски, предупреждает руководитель направления по работе с банками FTL Advisers Ольга Бурцева: «Самый распространенный легальный способ перевести деньги на Кипр — воспользоваться транзитом через дружественные юрисдикции. Деньги выводятся из России в банки стран СНГ или Ближнего Востока — Казахстана, Армении, Арабских Эмиратов — и затем переводятся на Кипр. Здесь есть свои нюансы, потому что кипрские банки требуют полного раскрытия информации по всей цепочке трансакций.

Еще один распространенный способ — это прибегнуть к помощи агента, когда покупатель в Москве передает рубли доверенному лицу или компании, а на Кипре представитель покупателя получает эквивалент в евро. Здесь существуют нюансы и риски. Во-первых, добросовестность агента и легальность его действий. Во-вторых, за такие трансакции достаточно высокая комиссия.

Но главный риск состоит в том, что кипрский банк может не принять пачку наличных, потому что обязан проверять источник происхождения средств: доказательства снятия этой суммы со счета либо пересечения границы с официальными таможенными декларациями».

Если греческая часть Кипра ужесточает правила покупки недвижимости иностранцами, то турецкая, наоборот, смягчила условия. С лета прошлого года нерезиденты получили право покупать больше объектов: до двух домов или трех квартир, при этом максимальная площадь земельного участка под зданием может достигать 3 тыс. кв. м. Кроме того, изменились налоги. Ставку на перевод права собственности снизили с 12% до 9%.